La primera conversación seria sobre la venta casi siempre empieza con un número. Y, a menudo, con un número que alguien oyó en un ascensor. Valorar bien una vivienda en Gran Canaria no es mirar lo que piden otros en los portales. Es entender micromercados, ajustar por detalles que mueven la aguja y, sobre todo, separar lo que nos gustaría de lo que paga el mercado. Te comparto el método que uso como perito tasador judicial y asesor en RE/MAX Cony, con ejemplos reales de barrios como Las Canteras, La Isleta, Guanarteme, Ciudad Jardín o Tafira. No hay fórmulas mágicas, hay pasos claros y errores que conviene evitar para no perder meses ni dinero.
Los pasos que no me salto jamás
1) Carpeta técnica. Antes de hablar de precio, reviso documentación: Nota Simple actualizada, referencia catastral, escritura, planos si existen, certificado de eficiencia energética y situación en comunidad. Si hay diferencias entre Registro y Catastro, se anotan. Si hay cargas, se dimensionan con calendario.
2) Micromercado. Gran Canaria es corta en distancias y enorme en matices. No es lo mismo primera línea de Las Canteras a la altura de La Cicer que segunda línea a espaldas de la misma, ni un tercero sin ascensor en La Isleta que uno con garaje en La Minilla. Trabajo con perímetros de 300 a 800 metros, según zona, y con comparables de los últimos 6 a 12 meses cerrados, no anunciados.
3) Ajustes que importan. Vistas al mar reales (no un destello entre edificios) suman de media del 7 al 12 por ciento frente a pisos iguales sin vista. Un garaje en zonas tensas añade entre 25.000 y 35.000 euros de valor percibido. Un cuarto sin ascensor puede restar entre el 8 y el 12 por ciento respecto a un primero. Terrazas útiles y soleadas añaden más que balcones estrechos. Estado de reformas: reformas integrales recientes con buenas calidades pueden empujar del 10 al 15 por ciento; maquillaje no.
4) Test de precio. Con el rango técnico en la mano, salgo al mercado en la parte alta si la presentación acompaña. Si no, prefiero entrar sólido y ganar tracción en las dos primeras semanas. El precio de salida no es promesa, es estrategia.
Experiencia real / Caso práctico
Guanarteme, cuarto sin ascensor a cinco minutos de la playa. Los propietarios querían salir a 520.000 euros porque un vecino de la calle paralela pedía 525.000. Mis números, con seis comparables cerrados, apuntaban a 470.000-480.000. Salieron a 520.000 sin mejorar presentación ni plan de medios. Nueve meses de anuncios, tres bajadas, visitas que se repetían y ofertas por debajo de 450.000, agotados.
Me llamaron para reposicionar. Carpeta técnica clara, fotos nuevas, texto honesto, y precio a 475.000. Doce visitas en 14 días, dos ofertas y cierre en 468.000, con calendario de entrega que les cuadraba porque ya tenían casa en Arucas. ¿Por qué funcionó ahora? Por coherencia: precio, presentación y argumento alineados. El mercado te perdona errores si no te obstinas.
Otro ejemplo: primera línea en Las Canteras, altura Peña La Vieja, 92 m2 con vistas frontales. Los portales mostraban precios de salida que mareaban, pero los cierres en notaría contaban otra historia. Ajustamos por planta, estado y anchura de fachada con vista. Salimos a 735.000 con reportaje a la altura. Llegó oferta a 720.000 en 10 días. Aceptamos. Si hubiéramos seguido la media de anuncios, quizá habríamos salido a 799.000 y estaríamos aún explicando por qué nadie pujó en serio.
Lecciones aprendidas
- Los portales enseñan precios de deseo, no de cierre. La Nota Simple y los comparables cerrados mandan.
- Los ajustes finos por vistas, garaje, ascensor y estado mueven más el precio que el código postal en grande. Afinar ahorra meses.
Conclusión
Valorar no es inflar, es acertar. Un buen precio inicial, defendido con datos y con una presentación creíble, atrae a compradores de verdad y te permite negociar desde la posición correcta. Si quieres una valoración profesional de tu vivienda en Gran Canaria, con informe y estrategia de salida, escríbeme a roberto.munoz@remax.es o al 722 689 039. Lo vemos sobre el terreno y con números, no con titulares.
