Publicar un anuncio y esperar es como tirar la caña sin cebo. En Las Canteras, donde la demanda existe pero compite con mil estímulos, el marketing marca la diferencia entre un «ya te llamaré» y una reserva firme. Con Marta y Sergio, propietarios de un ático con terraza a dos calles de la playa, diseñé un plan 360° con acciones concretas, calendario en pared y presupuesto detallado. Objetivo: vender en menos de 30 días y, si el mercado respondía, cerrar por encima del precio de salida. Lo logramos en 16 días, con tres ofertas y un 2,5% sobre el precio publicado. Aquí va el detalle de la solución, euro a euro y clic a clic, para que se entienda qué hace realmente un plan de marketing bien ejecutado cuando vendes un inmueble en Las Palmas.
La solución aplicada: 10 acciones concretas
1) Auditoría del producto. Revisé la vivienda con ojos de comprador: 94 m² construidos, 2 dormitorios, 2 baños, salón abierto a una terraza de 14 m² orientada a poniente. Cocina moderna y una carpintería que necesitaba un ajuste. Hicimos una lista de micro-mejoras de bajo coste y alto impacto.
2) Home staging selectivo. Inversión: 1.200 €. Cambiamos alfombras, textiles, pusimos dos lámparas cálidas, reubicamos el sofá para que la mirada volara hacia la terraza y vestimos la mesa exterior como si fuese viernes por la tarde. Un ático vende horizonte; que el salón no se lo robe.
3) Fotografía y vídeo profesional. Sesión en dos horarios para capturar ese dorado que tiñe Guanarteme al final del día. Vídeo de 55 segundos en formato horizontal y versión de 15 segundos vertical para redes. Nada de música estridente ni letras a pantalla: ritmo, luz y planos que respiran.
4) Plano acotado y tour 3D. El plano resuelve dudas antes de que nazcan. El tour 3D filtra visitas improductivas y deja tiempo para quienes de verdad quieren comprar.
5) Copy que cuenta y no adorna. Título, primer párrafo que atrapa y datos duros claros: superficie, orientación, estado, comunidad, IBI. Sin adjetivos inflados. Un comprador inteligente agradece que le hablen como a un adulto.
6) Lanzamiento interno. Antes del portal, envío a base propia: compradores que ya han visitado en el área, leads calientes de campañas anteriores y red de agencias colaboradoras. Doce solicitudes de visita en 48 horas.
7) Anuncios segmentados. Meta Ads a 18 € día, geolocalización 35007-35008 con interés en «vivienda», «hipotecas» y «inversión residencial». Creatividades A/B con foto de terraza y plano como primera imagen. Google Ads con tres grupos: marca zona («ático Las Canteras»), tipología («ático 2 dormitorios Las Palmas») y intención («terraza Las Canteras»). CTR medio del 3,4% y coste por lead de 7,80 €.
8) Retargeting y lookalike. Pixel activo desde el día 1. Reimpacto a quien consumió el 75% del vídeo o visitó el tour 3D. Lookalike 1% de compradores anteriores con intereses similares. Esta capa da la sensación de estar en el sitio justo, no de persecución molesta.
9) Lead scoring y agenda. No todo lead es igual. Puntuación por señales: si pide plano y pregunta comunidad, +2; si comparte su situación financiera, +3; si llama, +5. Agenda optimizada: 4 franjas al día, 45 minutos por visita, sin solapes. Respeto por el tiempo de todos.
10) Reporte semanal. A Marta y Sergio les enviaba cada viernes un resumen: visitas, ofertas, comentarios, métricas de anuncios, coste acumulado y decisiones para la siguiente semana. Visibilidad total. Nada de «ya veremos».
Experiencia real / Caso práctico
Día 1-3: casa lista, sesión completada, anuncio preparado y base de datos calentando motores. El viernes por la tarde, envío interno. En media hora, tres respuestas: dos para sábado, una para domingo. Marta me escribió: «No sé si es buena señal que me ponga nerviosa». Le dije: «Es buena señal».
Día 4-5: primeras visitas. En la segunda, una pareja joven que vivía en alquiler a 300 metros imaginó su vida allí. No precipitamos nada. Se llevaron dossier y plan de la terraza con opción de pérgola bioclimática. Domingo, cuarto de la tarde: mensaje preguntando por comunidad e IBI. Le di datos y pedí preaprobación bancaria si querían avanzar.
Día 6-8: anuncios activos. 47 leads cualificados en 72 horas, 18 visitas programadas en cinco días. Cuando el producto está bien contado y el precio es correcto (salimos a 455.000 € tras valorar comparables), el mercado responde.
Día 9: primera oferta a precio de salida, condicionada a hipoteca al 80%. Día 10: segunda oferta, 1,5% por encima con financiación del 60% y plazos cómodos. Día 12: tercera oferta, 2,5% por encima, fondos propios, señal del 10% y firma en 30 días. Analizamos las tres no solo por número, sino por solvencia y tiempos.
Día 13: aceptamos la tercera. La pareja de 300 metros. Les pedí una tasación rápida para su tranquilidad. Todo encajó. Coordiné arras, reservas de agenda para mediciones y coordinación con carpintero para ajuste previo a entrega.
Día 16: firmamos arras. Marta y Sergio me abrazaron en la puerta del portal. El coste de marketing total fue de 1.900 €. El incremento sobre precio de salida, 11.375 €. Además del dinero, ganaron 14 días de vida que no pasaron atendiendo visitas sin filtro.
Lecciones aprendidas
- Un buen ático vende horizonte, no metros. Enseña el horizonte desde la primera foto.
- El plano y el tour 3D ahorran tiempo y multiplican la calidad de la visita.
- Publicidad sí, pero segmentada, medida y con mensajes coherentes. Sin ruido.
- El mejor precio es el que genera competencia rápida. Si nadie compite por él, está alto o mal contado.
- Reportar cada semana da tranquilidad y permite decidir con datos, no con intuiciones.
Conclusión
El marketing inmobiliario no es humo cuando se hace con método y propósito. Si tu vivienda en Las Palmas merece una venta a la altura, te enseño el plan y los números antes de empezar. Transparencia total y calendario realista. Tú decides el ritmo; yo pongo la estrategia.
