Un martes de febrero me llamaron Ana y Luis con esa mezcla de urgencia y cansancio que se oye a través del teléfono. Llevaban cinco meses intentando vender su piso en Mesa y López por su cuenta. Portales, fotos hechas con el móvil, visitas a cualquier hora y silencios después de las primeras señales de interés. El piso era bueno, pero el proceso estaba mal planteado. Ese mismo jueves me senté con ellos en la mesa del salón, abrí mi cuaderno y les propuse un plan con principio y fin, fechas, herramientas y métricas. Les pedí tres cosas: confianza, orden y que me dejaran mover muebles. Aceptaron. 27 días después, firmamos en notaría. No fue casualidad ni suerte, fue método aplicado a un inmueble con potencial, en una zona demandada y con un precio realista. Este es el paso a paso, con números, decisiones y alguna que otra anécdota que aún me saca una sonrisa.
El punto de partida y la estrategia
El piso: 118 m² construidos, 3 dormitorios, 2 baños, planta 7ª, vistas laterales al mar, plaza de garaje y trastero en el mismo edificio. Comunidad saneada (147 € mensuales), IBI al día (520 € anuales), ascensor renovado en 2021 y portal accesible. Ubicación: a dos calles de El Corte Inglés, pleno eje Mesa y López, con la playa de Las Canteras a siete minutos andando. El producto era atractivo, pero el mercado no perdona los errores: el anuncio anterior pedía 560.000 € con fotos oscuras, sin plano y sin narrativa. Lo primero que hice fue una valoración seria, combinando comparables reales cerrados en los últimos 6 meses (no solo precios de anuncio) y ajustes por planta, orientación, estado de la cocina y baños, y plaza de garaje en el mismo edificio. El rango objetivo que me salió fue 520.000–535.000 €.
La estrategia: precio de salida de 535.000 € con una ventana de acción de 30 días para validar demanda sin tocar precio. Si a los 15 días no teníamos al menos 10 visitas cualificadas y 2 ofertas en exploración, activaríamos un plan B: ajustar a 525.000 € y reimpactar demanda con nueva creativa. A nivel de producto, planteé un home staging ligero, un reportaje fotográfico profesional en formato horizontal y vertical (para redes), un plano acotado, un tour 3D y un vídeo corto de 45 segundos para campañas. A nivel de difusión, opté por lanzamiento escalonado: primero a mi base de compradores y a la red de agencias colaboradoras, después a portales premium y, por último, a campañas de pago segmentadas por códigos postales 35006 y 35007.
Experiencia real / Caso práctico
Día 1-3: despersonalización, luz y orden. Quitamos cortinones, bajamos dos cuadros que pesaban más que la puerta de entrada, cambiamos dos pantallas de lámpara y colocamos textiles neutros. Inversión total en staging: 1.150 €. El salón, orientado noreste, ganó claridad con dos focos cálidos que instaló un electricista de confianza en 30 minutos. En cocina, simplemente retiramos pequeños electrodomésticos y añadimos una planta. En baño, toallas blancas y espejo impecable. Nada de obras.
Día 4: sesión de fotos y vídeo en dos franjas horarias (mañana y último sol). Tour 3D de 30 minutos que, créeme, ahorra visitas improductivas. Medimos cada estancia y generamos plano acotado. Ese plano, por sí solo, filtró a curiosos y atrajo a compradores que ya sabían si su cama King entraba en el principal.
Día 5: chequeo documental. Pedimos nota simple, verifiqué cargas (había una hipoteca pendiente que se cancelaría en firma), certificado energético vigente, últimos recibos de IBI y comunidad, y comprobé que no había derramas. Nada de sorpresas.
Día 7: lanzamiento a red privada. Envié la ficha a mi base de datos con asunto: «Mesa y López, planta 7ª, garaje y mar lateral». Al mismo tiempo, lo compartí con agencias colaboradoras. En 24 horas tenía 11 solicitudes de visita cualificadas (gente con necesidad real, no paseos de sábado).
Día 10: Open House para agentes. Vinieron 18 compañeros. Quien cree que esto solo beneficia al agente invitado no entiende cómo funciona la venta en 2025: cuantas más miradas profesionales tengan el inmueble, mejor feedback tendremos para ajustar rápido y mejor probabilidad de que uno de esos agentes tenga a su comprador ideal. Recogí opiniones sobre precio, debilidades y fortalezas. El veredicto fue claro: el piso gustó y el precio de salida se veía defendible si la demanda respondía pronto.
Día 12-15: primera oleada de visitas particulares. 14 visitas en tres días. Tres parejas se llevaron documentación completa y el plano. Recibí dos señales serias de interés condicionadas a financiación. Empecé a cruzar información con sus bancos mientras preparaba preacuerdos.
Día 18: campaña de pago. 18 € diarios en Meta (anuncios con vídeo de 15″ y carrusel de fotos), retargeting a quien había visto la ficha y miras similares en 35006-35007, y Google Ads en concordancia de frase para «piso mesa y lópez garaje» y «piso 3 dormitorios las palmas». CTR del 3,2% y 28 leads nuevos cualificados en 72 horas.
Día 21: recibimos tres ofertas. La mejor: 522.000 €, sin venta de inmueble previa, con reserva de 10.000 € y firma en 30-45 días. La segunda: 525.000 € condicionada a venta de su piso en Guanarteme; riesgo alto de plazos. La tercera: 515.000 € con mucha prisa. Senté a Ana y Luis con números en la mano: precio, tiempos, certidumbre.
Día 23: aceptamos 522.000 €. Negocié incluir muebles empotrados y la retirada gradual del resto en 10 días. A petición de los compradores, adelantamos tasación. Sin sobresaltos. Coordiné con notaría la cancelación económica y registral de la hipoteca el mismo día de la firma con cheque bancario preparado. Nada de paseos extra al banco.
Día 27: firma. Llegamos 10 minutos antes, papeles listos, lectura ágil. Ana me pellizcó el brazo cuando salió el primer «en fe de lo cual». Sonrió y dijo: «Roberto, la diferencia con antes ha sido dormir tranquila». Ese es el verdadero indicador de éxito.
Lecciones aprendidas
- El precio adecuado no es el más alto del portal, es el que genera competencia en 15 días.
- El producto manda: luz, orden y plano acotado multiplican el interés.
- La red profesional acelera tiempos: un Open House a agentes trae feedback honesto y compradores reales.
- La publicidad paga, cuando es quirúrgica, devuelve más de lo que cuesta.
- Documentación lista desde el inicio = cero fricciones al final.
Conclusión
Vender en 27 días en Mesa y López no fue un golpe de suerte. Fue un proceso estructurado con decisiones claras y tiempos medidos. Si tienes una propiedad en Las Palmas y quieres un plan igual de serio, te explico cómo lo haríamos con tu casa, sin compromiso y con números por delante. Un café, el plano de tu vivienda y un calendario realista. Me escribes y lo vemos.
