Papeles y trámites para vender en Canarias sin sustos

Vender una vivienda en Canarias no es solo encontrar comprador. Es evitar sobresaltos con papeles, plazos e impuestos que, si no se tienen controlados, te frenan la firma o te merman el precio neto. Lo que sigue es la guía práctica que uso con mis clientes para llegar a notaría sin carreras. Hablamos de documentos que hay que tener listos, impuestos clave (plusvalía, IRPF), particularidades canarias (ITP 6,5%, IGIC en obra nueva), y casos que suelen complicarse (VPO, herencias, obras no declaradas). No es teoría: son los pasos con los que cierro operaciones cada mes en Las Palmas.

Documentación imprescindible (tenla lista cuanto antes)

Si la preparamos al inicio, evitamos semanas perdidas y “condiciones” en ofertas. Checklist básico:

• Escritura de propiedad y nota simple actualizada (solicito yo online en 24–48 h). Así vemos cargas, usufructos, embargos o VPO.
• DNI/NIE vigente de todos los titulares. Si hay matrimonio en gananciales, documentación que lo acredite.
• Recibo IBI último y referencia catastral. El IBI se prorratea el año de la venta.
• Certificado de eficiencia energética (CEE). Es obligatorio para vender. Lo gestiono con técnico homologado (emisión en 48–72 h en la mayoría de casos).
• Certificado de estar al corriente y deudas de la comunidad (lo emite el administrador). Pide también estatutos si hay normas especiales.
• Gastos de comunidad: importe mensual y derramas aprobadas (si existen).
• Suministros: último recibo luz/agua (sirve para comprobar CUPS y consumos; útil en cambios).
• Licencia de primera ocupación o final de obra en vivienda nueva o reformas integrales que la requieran. En Canarias no hay cédula de habitabilidad “universal” como en otras CCAA, pero algunos bancos la pueden pedir en obra nueva o reformadas. Lo revisamos caso a caso.
• Si es VPO: certificado de calificación, régimen, precio máximo y, si procede, descalificación o autorización de venta. Ojo con plazos.
• Obras no declaradas: conviene regularizarlas (declaración de obra nueva/antigua) antes de firmar para evitar problemas con tasaciones.

Impuestos y gastos: quién paga qué en Canarias

Vendedor:

• Plusvalía municipal (IIVTNU): la calcula el Ayuntamiento. Se puede calcular por real o objetivo; reviso cuál conviene. Hay exenciones y supuestos (por pérdidas, herencias, vivienda habitual en ciertos casos…).
• IRPF por ganancia patrimonial: diferencia entre precio de compra y de venta ajustada por gastos. Posible exención por reinversión en vivienda habitual si cumples requisitos (reinvertir en 2 años, etc.).
• Certificado energético y, en su caso, regularización de obras o certificados técnicos.
• Si el vendedor es no residente: retención del 3% del precio (el comprador retiene e ingresa).

Comprador:

• Vivienda usada: ITP 6,5% en Canarias (tipo general).
• Obra nueva: IGIC 7% + AJD (tipo variable autonómico, suele estar entre 0,4–1% según el acto).
• Hipoteca: AJD sobre la responsabilidad hipotecaria y gastos asociados.

Notaría y registro: se reparten según uso. En la práctica, el comprador asume notaría y registro de la compraventa, y cada parte sus copias y gestiones. Lo dejo claro en el contrato de arras.

Experiencia real / Caso práctico

Arguineguín, 2024. Piso de 2 dormitorios cerca de la playa de La Lajilla. Sobre el papel, todo bien. En la nota simple, VPO. El propietario no lo sabía: herencia, nunca vendieron antes.

Riesgos: precio máximo de venta por m², necesidad de autorización, posibles sanciones si se vende por encima.

Solución: en 72 h pedí certificado de calificación y régimen. Tocaba descalificación (cumplía plazos). Calendario de 6 semanas para resolver. Mientras tanto, preparamos CEE y documentación y ajustamos expectativas de precio al máximo permitido. Se aprobó la descalificación a tiempo, y firmamos a un precio correcto, dentro de norma. Resultado: venta segura, sin sorpresas en notaría.

Otro ejemplo: Las Canteras, 2025. Piso con cerramiento de balcón no declarado (de hace 12 años). El tasador no lo iba a computar como útil. Antes de publicar, hicimos declaración de obra antigua ante notario con certificado técnico. El día de la tasación, todo cuadró. Vendimos en 21 días, sin que el balcón “restara”.

Lecciones aprendidas

• La nota simple manda: pide una actualizada siempre. Te ahorra sustos (VPO, usufructos, embargos).
• El CEE no es un adorno: sin él, no publicamos. Multas y retrasos no compensan.
• Regulariza antes: obras, terrazas cerradas, trasteros… mejor arreglar al inicio que perder una tasación.
• Vende con calendario fiscal: piensa en plusvalía e IRPF; a veces, firmar 20 días después compensa.
• Todo por escrito: deja claro en arras quién paga qué y en qué plazos. Evita interpretaciones.

Conclusión

Los papeles bien ordenados venden casas. Los papeles desordenados las frenan. Si quieres una venta limpia en Canarias, monta la carpeta desde el día uno: es la mejor póliza antiestrés. Si necesitas ayuda, la preparo contigo y la defendemos en notaría con tranquilidad.

Soy Roberto Muñoz, asesor inmobiliario en RE/MAX Cony. Contacto: roberto.munoz@remax.es · 722 689 039 · Calle General Vives 51, Las Palmas. Tu venta, sin sustos.