Valorar bien tu piso en Las Palmas: caso real y cifras

Cuando alguien me pide “Roberto, ¿cuánto vale mi piso?”, sé que detrás hay más que un número. Hay planes, prisas a veces, y el miedo de quedarse corto o largo. Valorar bien una vivienda en Las Palmas de Gran Canaria no va de mirar tres anuncios en un portal y multiplicar m². Va de calle, de edificio, de altura, de metros “útiles” de verdad, de lo que oye el oído cuando abres la ventana (¿guagua o mar?), de si el ascensor se para en tu planta o una más abajo, de si tu comunidad tiene derramas a la vista, y de lo más importante: qué está comprando hoy el comprador que mañana ofertará por tu casa. En este artículo te cuento mi método de valoración (el que uso a diario como perito tasador judicial) y un caso real en Guanarteme con cifras, límites, y por qué el precio de salida no fue el más alto posible… sino el que hizo que se vendiera rápido y bien.

Así valoro tu vivienda en Las Palmas (paso a paso)

Mi método es sencillo de explicar y laborioso de ejecutar. Empiezo con un análisis de mercado comparativo de tu zona micro (no “Las Palmas” a secas, sino tu calle y tres manzanas alrededor), ajusto con coeficientes y termino cruzando con demanda activa real (personas de mi base de datos y de la red RE/MAX Cony buscando justo ahora).

Los pasos, sin humo:

• Segmento por zona micro: no es lo mismo Mesa y López que la trasera de Néstor de la Torre, ni la primera línea de Las Canteras que estar a 300 metros sin vistas. La distancia real a la playa la mido caminando, no con “aproximadamente”.
• Edificio y altura: año de construcción, ITE, ascensor, accesibilidad, si hay garaje, cuarto lavadero en azotea, vistas y orientación. Un cuarto exterior en Guanarteme no vale igual que un primero interior.
• Estado y reformas: si hay cocina y baños actualizados (y de qué año), instalaciones, carpinterías, suelos. Las reformas de hace 10 años no valen como las de hace 2, y lo documento con facturas si las hay.
• Metros útiles de verdad: distingo escriturados, registrales y útiles. Si el salón ganó 6 m² al balcón con un cerramiento, lo reflejo y valoro cómo lo ve un tasador bancario.
• Comparables vendidos, no solo anunciados: tiro de datos de cierre de operaciones propias y colaboraciones, y de fuentes contrastadas. Los anunciados marcan techo psicológico; los vendidos ponen los pies en el suelo.
• Ajustes con coeficientes: aplico +/− por altura, estado, vistas, plaza de garaje, trastero, ruidos, cargas, y escenario financiero (tipos, ritmo de absorción). Lo documentado manda, no la intuición.

De ese análisis sale un rango objetivo (lo que el mercado está pagando hoy por algo muy parecido a lo tuyo) y un precio de salida estratégico (el que atrae visitas y ofertas reales en 2–4 semanas).

Experiencia real / Caso práctico

Vivienda: Guanarteme, a 280 metros de la playa (zona Calle Numancia / Calle Portugal). 92 m² construidos según escritura, 84 m² útiles medidos, 3 dormitorios, 1 baño y 1 aseo, 4ª planta con ascensor, edificio de 1978 con ITE pasada, sin garaje. Comunidad: 65 €/mes. IBI: 360 €/año. Cocina renovada en 2014; electricidad y fontanería parcial en cocina y baño; suelos de gres, carpintería exterior aluminio sencillo. Ventanas a calle y patio de luces silencioso. Sin vistas al mar. Certificado energético letra E.

Propietarios: Ana y Miguel (nombres cambiados). Motivo de venta: mudanza a Santa Brígida por trabajo. Plazo objetivo: vender en 60 días, escriturar en 90.

Comparables relevantes (cerrados, datos verificados):

• C/ Numancia, 88 m², 3 hab., 3ª planta, parcial a reformar. Vendido mayo 2024: 295.000 €.
• C/ Lepanto, 95 m², 3 hab., 5ª planta, cocina y baño 2018, con garaje. Vendido marzo 2024: 330.000 €.
• C/ Portugal, 86 m², 2 hab. (redistribuido), 4ª planta, reformado en 2016. Vendido junio 2024: 310.000 €.

Con esos datos, el rango objetivo que propuse fue 285.000–300.000 €, con un precio recomendado de salida de 299.000 €. Importante: evité los 315.000 € que traían en la cabeza por anuncios “similares” que llevaban meses sin venderse. Les expliqué que el segmento activo de compradores que yo tenía en lista (12 familias buscando 3 dormitorios en la zona, sin garaje, presupuesto 280–310 k) reaccionaría mejor a 299 k que a 309 k.

Lanzamiento:

• Home staging ligero: despersonalización, textiles neutros, lámparas cálidas, plantas. Coste total: 480 €.
• Fotografía profesional al atardecer + plano amueblado y tour 360. 320 €.
• Lista de espera de compradores activada 48 h antes de portales. 7 confirmaron visita.
• Open house en sábado (11:00–13:00). 12 visitas el primer fin de semana, 9 el segundo. Total: 21 visitas.

Ofertas recibidas: 4 en 10 días. Dos al contado (con fondos verificados), dos con hipoteca preaprobada. Negociación final: 303.000 € con arras del 10%, muebles de salón incluidos, fecha de firma en 45 días. Tiempo en mercado: 21 días. La tasación bancaria del comprador salió en 300.000 €, dentro de margen. Plusvalía municipal: 2.430 € (calculada por el Ayuntamiento), a cargo del vendedor. Ganancia patrimonial en IRPF prevista: 18.700 € (con reinversión parcial en su nueva vivienda).

¿Podríamos haber vendido a 310.000 €? Quizás, pero probablemente con 3–4 meses más en mercado, más margen para el comprador, y riesgo real de acabar bajando en escalones de 5.000 € hasta el entorno de 295.000 €. La decisión fue perseguir el mejor precio neto en el menor tiempo.

Lecciones aprendidas

• El rango manda: fijar un precio de salida dentro del rango objetivo acelera visitas y ofertas. Los portales te empujan si eres competitivo los primeros 14 días.
• La microzona decide: 280 metros de la playa sin vistas no valen como primera línea, pero sí mucho mejor que estar a 600 m con ruido de tráfico.
• Demanda real vs. intuición: la lista de compradores activos fue clave. No se vende al mercado “en general”, se vende a personas con nombre y apellidos.
• Home staging rentable: 480 € en preparación devolvieron entre 6.000 y 10.000 € en experiencia percibida y velocidad.
• No te cases con el número de portada: 309.000 € “sonaba mejor”. 299.000 € funcionó mejor.

Conclusión

Valorar bien es respetar tu tiempo y tu patrimonio. No se trata de darte el número que quieres oír, sino el que hará que tu casa se venda sin sufrimiento y con dinero en tu bolsillo. Si estás pensando en vender en Las Palmas de Gran Canaria y quieres un análisis honesto y accionable, escríbeme. Soy Roberto Muñoz, asesor en RE/MAX Cony, perito tasador judicial, y trabajo a diario en zonas como Guanarteme, Mesa y López, Triana, Ciudad Jardín o Siete Palmas.

Te leo en roberto.munoz@remax.es o por WhatsApp al 722 689 039. O, si prefieres, nos vemos en Calle General Vives 51. Tu vivienda merece números con sentido y un plan que funcione.